•商品住宅供大于求，成交量年尾翹楚

     •土地成交金額同比驟降42%，岳麓區(qū)亮點(diǎn)多

     •高端商場(chǎng)承壓謀變

    戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2014年截止11月，長(zhǎng)沙市商品住宅供應(yīng)面積達(dá)1,607萬(wàn)平方米，成交面積只錄得1,101萬(wàn)平方米，供求比達(dá)到了1.46，市場(chǎng)明顯供過(guò)于求�；�于2014年上半年成交下滑的行情，長(zhǎng)沙限購(gòu)、限貸政策在下半年陸續(xù)松綁，在購(gòu)房補(bǔ)貼、免契稅、降低首付比例和貸款利率等方面助力樓市回暖，2014年10-11月，長(zhǎng)沙市商品住宅總成交面積282萬(wàn)平方米，超過(guò)前三季度季均273萬(wàn)平方米的成交量。在商品住宅成交價(jià)格方面，2014年前11月呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，從1月的6,310元/平方米到11月的5,919元/平方米，跌幅達(dá)到6.2%。分區(qū)域來(lái)看，岳麓區(qū)是今年商品住宅市場(chǎng)的明星，供應(yīng)面積433萬(wàn)平方米，成交面積244萬(wàn)平方米，供求比1.78均領(lǐng)先其他區(qū)域。

    2014年長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)土地市場(chǎng)表現(xiàn)為量穩(wěn)價(jià)跌的特點(diǎn)。今年土地成交面積約531萬(wàn)平方米，成交金額約213億元，同比分別下降2%和42%。工業(yè)用地占比達(dá)到42.4%，大大拉低了今年的平均地價(jià)水平，同比下降41%達(dá)到4,016元/平方米。分區(qū)域看，岳麓區(qū)扮演了土地市場(chǎng)最活躍角色，岳麓區(qū)土地成交面積和成交金額均位列五區(qū)之首，分別達(dá)到185萬(wàn)平方米和119億元，占比35%和56%，此外，岳麓區(qū)收錄本年度7宗重要大宗交易中的5宗。分月份看，12月成交量刷新全年記錄，成交宗數(shù)、成交面積和成交金額分別達(dá)到15宗、125萬(wàn)平方米和45億元。在樓面價(jià)格方面，商業(yè)（含商業(yè)、商務(wù)功能用地）樓面價(jià)格2,578元/平方米領(lǐng)先。

    戴德梁行長(zhǎng)沙分公司副總經(jīng)理文學(xué)先生指出：[宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的趨緩與市場(chǎng)供應(yīng)大于需求的形勢(shì)是導(dǎo)致2014年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體表現(xiàn)下滑的最重要的兩個(gè)因素。我們預(yù)期在2015年年內(nèi)，央行將同時(shí)使用調(diào)整存款準(zhǔn)備金率與公開(kāi)市場(chǎng)操作等工具來(lái)刺激宏觀經(jīng)濟(jì)，這也將會(huì)為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在2015年整體趨穩(wěn)奠定基礎(chǔ)。

    長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)正處于轉(zhuǎn)型升級(jí)階段，市場(chǎng)充滿機(jī)遇和挑戰(zhàn)。在寫(xiě)字樓市場(chǎng)，長(zhǎng)沙甲級(jí)寫(xiě)字樓存量45.3萬(wàn)平方米，租金111元每月每平方米，空置率達(dá)到36%，金融類(lèi)、TMT類(lèi)、專(zhuān)業(yè)服務(wù)類(lèi)等行業(yè)對(duì)甲級(jí)寫(xiě)字樓有較強(qiáng)的需求。展望2015年，開(kāi)福萬(wàn)達(dá)總部C區(qū)和保利國(guó)際廣場(chǎng)寫(xiě)字樓將交付使用，分別給市場(chǎng)帶來(lái)23萬(wàn)平方米和8.7萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，31.7萬(wàn)平方米的新增體量將給市場(chǎng)帶來(lái)較大的沖擊：一方面全市甲級(jí)寫(xiě)字樓租金上漲將承壓，另一方面受限于吸納速度，短期內(nèi)新項(xiàng)目將推高全市空置率水平。對(duì)此，文學(xué)先生提到在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，開(kāi)發(fā)商在做好產(chǎn)品定位和提高經(jīng)營(yíng)能力方面顯得尤為重要。

    在商鋪市場(chǎng)方面，近幾年長(zhǎng)沙市社會(huì)消費(fèi)增長(zhǎng)速度放緩，優(yōu)質(zhì)商場(chǎng)面臨高端消費(fèi)疲軟，電商沖擊，以及同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)等多重挑戰(zhàn)，商場(chǎng)通過(guò)不斷提高餐飲、休閑、娛樂(lè)，降低普通零售類(lèi)業(yè)態(tài)以及調(diào)整品牌應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)。展望未來(lái)，長(zhǎng)沙商業(yè)格局將由單核向多中心發(fā)展。五一廣場(chǎng)依然是全市一級(jí)商業(yè)中心，未來(lái)還將有泊富Hi Park、海信廣場(chǎng)、富興世界金融中心、九龍倉(cāng)國(guó)金中心等大型購(gòu)物中心補(bǔ)充；此外，梅溪湖、紅星商圈、伍家?guī)X商圈、濱江新城、高鐵新城也陸續(xù)有項(xiàng)目開(kāi)始招商，這些片區(qū)將形成新的商業(yè)帶。未來(lái)新增供應(yīng)的商業(yè)如何在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出將成為嚴(yán)峻的考驗(yàn)，對(duì)此，戴德梁行武漢分公司商鋪部助理董事楊迤先生指出：[購(gòu)物中心向多元化轉(zhuǎn)型，品牌組合差異化，業(yè)態(tài)創(chuàng)新和多元化，打造品質(zhì)化、精細(xì)化產(chǎn)品是必然趨勢(shì)。

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