長(zhǎng)國(guó)土資政〔2018〕46號(hào)
各縣（市、區(qū)）國(guó)土資源局（分局）、派出機(jī)構(gòu)：
為進(jìn)一步維護(hù)廣大農(nóng)民切身利益，規(guī)范農(nóng)村宅基地管理，簡(jiǎn)化辦事程序，提高農(nóng)村宅基地審批效率，根據(jù)耕地占補(bǔ)形勢(shì)的變化和戶籍制度改革等有關(guān)精神，我局對(duì)《長(zhǎng)沙市國(guó)土資源局關(guān)于規(guī)范和改進(jìn)農(nóng)村宅基地管理的實(shí)施意見》重新進(jìn)行了修訂，現(xiàn)將修訂后的實(shí)施意見予以印發(fā)，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。
長(zhǎng)沙市國(guó)土資源局
2018年4月11日
長(zhǎng)沙市國(guó)土資源局關(guān)于規(guī)范和改進(jìn)農(nóng)村宅基地管理的實(shí)施意見
根據(jù)國(guó)土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》（國(guó)土資發(fā)〔2004〕234號(hào)）和湖南省人民政府辦公廳《關(guān)于規(guī)范和改進(jìn)農(nóng)村宅基地管理的若干意見》（湘政辦發(fā)〔2014〕11號(hào)）等規(guī)定，為進(jìn)一步規(guī)范和改進(jìn)我市農(nóng)村宅基地管理，切實(shí)解決農(nóng)民建房困難，維護(hù)廣大農(nóng)民切身利益，現(xiàn)提出如下實(shí)施意見：
一、落實(shí)責(zé)任主體，嚴(yán)格用地報(bào)批
1．明確縣級(jí)人民政府主體責(zé)任。縣（市、區(qū)）人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的農(nóng)村宅基地管理，縣（市、區(qū)）國(guó)土資源部門具體組織實(shí)施，縣（市、區(qū)）建設(shè)、規(guī)劃、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、水利、公安等部門、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）人民政府、村集體經(jīng)濟(jì)組織或村（居）民委員會(huì)按照各自的職責(zé)，共同做好農(nóng)村宅基地管理工作。
2．嚴(yán)格宅基地農(nóng)用地轉(zhuǎn)用報(bào)批。新增宅基地涉及農(nóng)用地需辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，縣（市、區(qū)）國(guó)土資源部門對(duì)涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的宅基地按照每年1-3個(gè)批次打捆上報(bào)市國(guó)土資源局審查，市局將在土地利用總體規(guī)劃、耕地占補(bǔ)平衡、審批面積標(biāo)準(zhǔn)等方面對(duì)卷宗進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，審查后報(bào)市人民政府批準(zhǔn)。
二、突出規(guī)劃控制，嚴(yán)格計(jì)劃管理
3．優(yōu)化土地利用年度計(jì)劃管理�？h（市、區(qū)）國(guó)土資源部門在年初為新增宅基地安排新增建設(shè)用地指標(biāo)，市局在批準(zhǔn)宅基地農(nóng)用地轉(zhuǎn)用時(shí)對(duì)相應(yīng)縣（市、區(qū)）土地利用年度計(jì)劃進(jìn)行扣減。利用城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤方式或復(fù)墾廢舊工礦、宅基地方式新增的宅基地，不占用土地利用年度計(jì)劃。
4．切實(shí)發(fā)揮規(guī)劃的控制和引導(dǎo)作用。新增宅基地應(yīng)符合土地利用總體規(guī)劃，農(nóng)民建房應(yīng)充分利用村內(nèi)存量建設(shè)用地、未利用地，盡量不占或少占耕地，禁止占用基本農(nóng)田。農(nóng)村宅基地選址須避開地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)和隱患點(diǎn)。
5．提倡村民集中居住。在城鎮(zhèn)（含城市、縣城、建制鎮(zhèn)）規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)原則上不再審批新增的單宗分散宅基地，鼓勵(lì)按城鄉(xiāng)規(guī)劃統(tǒng)一安排集中興建住宅小區(qū)。城市規(guī)劃區(qū)范圍外的村民建房應(yīng)當(dāng)按照新農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃的要求，逐步向集鎮(zhèn)、中心村的集中居住點(diǎn)集聚。
6．建立宅基地退出激勵(lì)機(jī)制。縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)制定相關(guān)政策，對(duì)在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)和各類園區(qū)的近期建設(shè)區(qū)內(nèi)，符合建房條件并承諾主動(dòng)放棄宅基地申請(qǐng)，或者已有宅基地自愿退還給村集體經(jīng)濟(jì)組織的村民，參照城鎮(zhèn)居民給予適當(dāng)補(bǔ)貼。
三、推進(jìn)土地復(fù)墾，實(shí)現(xiàn)占補(bǔ)平衡
7．大力推進(jìn)農(nóng)村空閑宅基地復(fù)墾。村集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)符合復(fù)墾條件的農(nóng)村宅基地，按照耕地開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)。對(duì)于面積較大，空閑宅基地相對(duì)集中，耕地復(fù)墾條件較好，可考慮打捆實(shí)施，優(yōu)先復(fù)墾為耕地，房前屋后非耕地部分，可統(tǒng)籌納入復(fù)墾范圍，一并作為新增耕地計(jì)算。土地復(fù)墾項(xiàng)目實(shí)施后，由縣（市、區(qū)）國(guó)土資源部門和農(nóng)業(yè)部門進(jìn)行驗(yàn)收，確認(rèn)新增耕地?cái)?shù)量和耕地質(zhì)量等級(jí)。村集體經(jīng)濟(jì)組織依法可對(duì)新增耕地進(jìn)行承包經(jīng)營(yíng)權(quán)分配，或者長(zhǎng)期流轉(zhuǎn)給農(nóng)業(yè)合作社或公司經(jīng)營(yíng)。
8．優(yōu)化耕地占補(bǔ)平衡管理。村民建房占用的耕地應(yīng)依法履行耕地占補(bǔ)平衡義務(wù)，不能依法履行耕地占補(bǔ)平衡義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定繳納耕地開墾費(fèi)，由縣（市、區(qū)）人民政府統(tǒng)籌落實(shí)耕地占補(bǔ)平衡。對(duì)經(jīng)土地復(fù)墾所得新增耕地指標(biāo)，優(yōu)先用于全縣（市、區(qū)）范圍內(nèi)村民建房；縣（市、區(qū)）國(guó)土資源部門應(yīng)建立新增耕地指標(biāo)使用臺(tái)賬，在審批新增宅基地時(shí)，按照占用耕地的面積對(duì)指標(biāo)進(jìn)行扣減。
四、明確建房條件，控制建設(shè)總量
9．建房人口的確定方式。家庭建房人口為村集體經(jīng)濟(jì)組織成員及家庭內(nèi)現(xiàn)役義務(wù)兵士官、在讀大中專學(xué)生、正在服刑的人員。夫妻一方為城鎮(zhèn)人口的，如沒有享受政府公租房、經(jīng)濟(jì)適用房和貨幣補(bǔ)貼等相關(guān)福利，可視為村集體經(jīng)濟(jì)組織成員計(jì)入建房人口。夫妻雙方如分屬不同的村集體經(jīng)濟(jì)組織，且一方已有宅基地，則另一方不能以戶主身份申請(qǐng)宅基地。
10．嚴(yán)格宅基地占地面積標(biāo)準(zhǔn)。在長(zhǎng)沙縣、望城區(qū)、瀏陽市和寧鄉(xiāng)市范圍內(nèi)，每戶宅基地占地面積根據(jù)地類確定，涉及占用耕地的每戶總面積不得超過130平方米，占用荒山荒坡的每戶總面積不得超過210平方米，占用其他地類的每戶總面積不得超過180平方米。在市五區(qū)范圍內(nèi)，每基準(zhǔn)戶（4人及其以下）宅基地占地面積不超過100平方米，4人以上每增加1人相應(yīng)增加20平方米（獨(dú)生子女家庭另按每一《獨(dú)生子女父母光榮證》增加20平方米），但每戶的總用地面積不得超過按地類核準(zhǔn)的占地面積標(biāo)準(zhǔn)。
11．鼓勵(lì)各地制定面積標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則。各縣（市、區(qū)）可結(jié)合本地資源狀況、按照節(jié)約集約用地原則，嚴(yán)格確定和實(shí)施宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)，但每戶的總用地面積不得突破第10條所述各縣（市、區(qū)）每戶宅基地占地面積標(biāo)準(zhǔn)。嚴(yán)禁超過相應(yīng)的宅基地批準(zhǔn)面積，嚴(yán)禁砌圍墻圈土地建設(shè)大型別墅和私人會(huì)館。
12．明確建房分戶的基本原則。獨(dú)生子女住戶，不論幾代人，為一個(gè)家庭戶型；有兩個(gè)以上屬于建房人口子女的，有子女已達(dá)婚齡且已經(jīng)嫁娶的，經(jīng)公安機(jī)關(guān)分戶可作為兩個(gè)以上家庭戶型，但父母必須伴靠其中一個(gè)屬于村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的子女建房。
13．強(qiáng)化建房條件審查。嚴(yán)格執(zhí)行“一戶一基”，農(nóng)村村民已有宅基地，或者已將原房屋出賣、出租或贈(zèng)與他人的，縣（市、區(qū)）國(guó)土資源部門不得再批準(zhǔn)宅基地。非本集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)村村民和城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買宅基地或房屋的，縣（市、區(qū)）國(guó)土資源部門不得為其批準(zhǔn)宅基地或辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。
14．城鎮(zhèn)（含城市、縣城、建制鎮(zhèn)）規(guī)劃范圍內(nèi)的村民申請(qǐng)宅基地的，應(yīng)先期向所在地規(guī)劃部門申請(qǐng)辦理《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》，同時(shí)持有《村民住宅建設(shè)用地許可證》、《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》方可進(jìn)行房屋建設(shè)�！洞迕褡≌ㄔO(shè)用地許可證》使用期限為2年，過期自動(dòng)失效。
15．規(guī)范“拆一建一”行為。村民提出易基新建住宅時(shí)，應(yīng)當(dāng)向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）人民政府和國(guó)土資源所作出自行拆除舊宅的承諾，并上交原《村民住宅建設(shè)用地許可證》；在舊宅未拆除以前，國(guó)土資源部門不得對(duì)新建房屋進(jìn)行驗(yàn)收，不得發(fā)放不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，原宅基地由村集體經(jīng)濟(jì)組織收回土地使用權(quán)。
16．規(guī)范已征未拆項(xiàng)目區(qū)建房行為。對(duì)已經(jīng)辦理土地征收手續(xù)的區(qū)域，停止審批新建、改建、擴(kuò)建房屋；經(jīng)鑒定確屬危房的，按危房改造相關(guān)政策辦理。鼓勵(lì)縣（市、區(qū)）人民政府對(duì)已征未拆地區(qū)無房危房或房屋困難的村民依法提前拆遷安置，避免重復(fù)拆遷。
五、完善審批制度，規(guī)范審批流程
17．農(nóng)村村民申請(qǐng)宅基地的報(bào)批程序。從縣（市、區(qū)）國(guó)土資源部門受理建房申請(qǐng)，至發(fā)放《村民住宅建設(shè)用地許可證》，審批時(shí)限控制在20個(gè)工作日，縣（市、區(qū)）可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)一步壓縮審批時(shí)限。具體申報(bào)宅基地程序如下：
（1）村民申請(qǐng)宅基地，首先應(yīng)向村集體經(jīng)濟(jì)組織提出書面申請(qǐng)。經(jīng)村民代表會(huì)議討論通過，在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)張榜公示7個(gè)工作日。公示期滿無異議的，由申請(qǐng)者向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）國(guó)土資源所提交用地申請(qǐng)和相關(guān)材料，相關(guān)材料包括村集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)村民建房的審查意見（包括是否召開村民代表會(huì)議表決同意建房、表決結(jié)果是否在本村公示7日以上、是否符合“一戶一基”政策等）、村集體經(jīng)濟(jì)組織關(guān)于申請(qǐng)建房村民屬于集體經(jīng)濟(jì)組織成員的證明材料等。
（2）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）國(guó)土資源所實(shí)地審查申請(qǐng)人員是否符合建房條件，擬用地是否符合土地利用總體規(guī)劃，擬建房位置是否避開地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)和隱患點(diǎn)，是否做到耕地占補(bǔ)平衡等，并經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）相關(guān)部門初審后上報(bào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）人民政府核準(zhǔn)，符合條件的發(fā)放《村民住宅建設(shè)用地申請(qǐng)表》。
（3）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）國(guó)土資源所收到村民提交的《村民住宅建設(shè)用地申請(qǐng)表》后，上報(bào)至縣（市、區(qū)）國(guó)土資源部門，經(jīng)縣（市、區(qū)）國(guó)土資源部門審核后報(bào)縣（市、區(qū)）人民政府批準(zhǔn)。宅基地經(jīng)依法批準(zhǔn)后，由縣（市、區(qū)）國(guó)土資源部門核發(fā)《村民住宅建設(shè)用地許可證》。
（4）房屋開工建設(shè)前，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）國(guó)土資源所應(yīng)到實(shí)地放樣定樁。涉及切坡建設(shè)的必須報(bào)建設(shè)行政主管部門批準(zhǔn)，并承諾按要求采取防護(hù)措施。
（5）房屋竣工后30日內(nèi)，村民應(yīng)向所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）國(guó)土資源所申請(qǐng)驗(yàn)收；鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）國(guó)土資源所實(shí)地檢查是否按批準(zhǔn)的面積和要求使用土地，是否對(duì)原宅基地拆除到位；驗(yàn)收合格后，村民應(yīng)當(dāng)向國(guó)土資源部門申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記。
六、制定配套政策，保障合法權(quán)益
18．切實(shí)將宅基地管理政策宣傳到村組和個(gè)人。各縣（市、區(qū)）要通過培訓(xùn)村組負(fù)責(zé)人、張貼公告、發(fā)放便民卡等多種方式，讓每個(gè)村組、每一位村民都了解宅基地申請(qǐng)條件、審批程序、工作時(shí)限和要求等相關(guān)政策。
19．保障村民宅基地合法權(quán)益。村民對(duì)宅基地?fù)碛谐浞值耐恋厥褂脵?quán)，嚴(yán)格限制村集體經(jīng)濟(jì)組織收回宅基地。因村莊改造、公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)原因收回宅基地的，應(yīng)由建設(shè)實(shí)施單位對(duì)原宅基地權(quán)利人依法給予補(bǔ)償。
20．規(guī)范農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)變更。農(nóng)村房屋所有權(quán)處置必須符合集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件，依法流轉(zhuǎn)。農(nóng)村房屋依法轉(zhuǎn)讓、互換或者贈(zèng)予的，該房屋及其附屬設(shè)施一并處置。
21．非農(nóng)戶房屋的處置管理。因農(nóng)轉(zhuǎn)非、接受繼承房產(chǎn)或經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的部門已依法批準(zhǔn)使用集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)土地的非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，只能按原批準(zhǔn)宅基地的占地情況使用集體經(jīng)濟(jì)組織的土地，且不能對(duì)房屋進(jìn)行擴(kuò)建。房屋所有權(quán)滅失，土地使用權(quán)隨之滅失。
22．各縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)盡快出臺(tái)村民建房的審批流程和實(shí)施細(xì)則，進(jìn)一步規(guī)范村民建房的資料和程序。對(duì)違反相關(guān)審批程序批準(zhǔn)村民建房或者為不符合建房條件的村民辦理建房手續(xù)的，按相關(guān)法律追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員責(zé)任。
23．瀏陽市在自然資源部農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)期間，按照自然資源部批復(fù)的相關(guān)文件執(zhí)行。
24．長(zhǎng)沙市高新區(qū)按照本實(shí)施意見執(zhí)行。
25．本實(shí)施意見自公布之日起30日后施行。
